Despejo liminar com seguro fiança: o que diz a Lei 8.245

O inquilino atrasou o aluguel, o proprietário quer o imóvel de volta e pergunta à imobiliária se dá para pedir liminar. A resposta depende de uma linha da lei. O despejo liminar com seguro fiança, por falta de pagamento, em regra não cabe: o art. 59, §1º, IX, da Lei 8.245/91 só dá a liminar de 15 dias quando o contrato está sem nenhuma das garantias do art. 37, e o seguro fiança locatícia é uma delas.

Isso não deixa o proprietário desprotegido. Ele troca a liminar pela indenização da seguradora, que conta a partir do primeiro aluguel em atraso.

Este guia percorre a lei artigo por artigo. Mostra também o que muda quando a apólice vence e os prazos que a imobiliária cumpre com a seguradora. No fim, o despejo em cartório, que ainda não virou lei.

O que é a liminar de despejo do art. 59 da Lei do Inquilinato?

É a ordem para o inquilino sair do imóvel em 15 dias, dada pelo juiz sem ouvir o inquilino antes. Para isso, o locador deposita uma caução de três meses de aluguel. E a ação precisa se apoiar só numa das hipóteses do §1º do art. 59.

A lista original tinha cinco hipóteses. A Lei 12.112/2009 acrescentou mais quatro. Duas interessam direto a quem administra contrato garantido:

• Inciso VII: terminou o prazo de 30 dias para o inquilino apresentar nova garantia, depois de notificado (art. 40, parágrafo único), e ele não apresentou.
• Inciso IX: falta de pagamento do aluguel e dos encargos, "estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37".

As demais tratam de casos como locação para temporada vencida, sublocatário que ficou no imóvel e acordo de saída assinado com duas testemunhas.

Contrato com seguro fiança tem direito a despejo liminar por falta de pagamento?

Pelo inciso IX, não, enquanto a apólice estiver em vigor. O art. 37 lista quatro garantias: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Contrato com qualquer uma delas não está "desprovido de garantia".

O próprio inciso IX abre duas exceções. A liminar volta a caber quando a garantia não foi contratada, foi extinta ou teve pedido de exoneração. Saber se uma apólice vencida ou cancelada se encaixa nisso é questão de prova, e quem decide é o juiz, caso a caso.

Na prática, a ação de despejo de um contrato com seguro fiança segue o rito comum do art. 59, caput, com as regras do art. 62 para falta de pagamento.

Se não há liminar, o que protege o proprietário?

A indenização do seguro. A Circular SUSEP nº 671/2022, que regula o seguro fiança locatícia, conta o prejuízo desde o primeiro aluguel não pago, e não desde a sentença.

Quatro artigos da circular explicam o desenho:

• Art. 4º, III: a expectativa de sinistro começa na primeira inadimplência do inquilino.
• Art. 21: iniciada a expectativa, a seguradora pode prever adiantamentos ao segurado. Se há adiantamento, e em que valor, depende da seguradora e do produto contratado.
• Art. 23: o sinistro se caracteriza pela decretação do despejo, pelo abandono do imóvel ou pela entrega amigável das chaves. Caracterizado, a data do sinistro volta para o início da expectativa.
• Art. 22: a seguradora não pode fixar prazo máximo para o segurado entrar com a ação judicial.

Ou seja: a falta da liminar atrasa a retomada do imóvel, mas não atrasa a contagem do que a seguradora vai indenizar. O texto integral está na Circular SUSEP nº 671/2022.

Quanto tempo leva o despejo por falta de pagamento com seguro fiança?

A lei não fixa a duração total, que depende da vara e da cidade. Ela fixa os marcos que a imobiliária precisa acompanhar:

• Purga da mora (art. 62, II): citado, o inquilino tem 15 dias para depositar o débito atualizado, com multa, juros, custas e honorários, e evitar a rescisão.
• Limite da purga (art. 62, parágrafo único): quem já purgou a mora nos 24 meses anteriores à ação não pode purgar de novo.
• Desocupação voluntária (art. 63): julgada procedente a ação, o mandado de despejo dá 30 dias para o inquilino sair.
• Prazo menor (art. 63, §1º, "a"): o prazo cai para 15 dias se passaram mais de quatro meses entre a citação e a sentença.

Para o seguro, a data que pesa é a do art. 24 da Circular 671/2022. No despejo, a indenização cobre os prejuízos até a data que a sentença fixar para a desocupação voluntária. Se o inquilino sair antes, vale a data da saída.

Um exemplo: aluguel de R$ 1.800 com e sem seguro fiança

Um apartamento alugado por R$ 1.800, com contrato de 30 meses. O inquilino deixa de pagar o aluguel de março.

Sem nenhuma garantia: o proprietário pode pedir a liminar do inciso IX já na ação de despejo. Para isso, precisa depositar a caução de três meses de aluguel, R$ 5.400. Se o juiz conceder, o inquilino tem 15 dias para sair ou pagar tudo (art. 59, §3º). O que ficar devendo, o proprietário cobra do próprio inquilino.

Com seguro fiança em vigor: não há liminar pelo inciso IX nem caução de R$ 5.400. A ação segue o rito comum. A expectativa de sinistro começou em março. A imobiliária comunica a seguradora no prazo da apólice e entra com a ação. Quando o despejo for decretado, a indenização considera os aluguéis desde março, com os encargos e os limites da apólice.

Num caso o proprietário adianta dinheiro e corre o risco do calote. No outro, espera mais pelo imóvel, mas o aluguel está garantido.

O que acontece se a apólice vence ou é cancelada no meio do contrato?

O contrato fica sem garantia, e a lei dá ao locador um caminho próprio. Pelo art. 40, parágrafo único, ele notifica o inquilino para apresentar nova garantia em 30 dias. Sem nova garantia, cabe a liminar do art. 59, §1º, VII.

Por isso a renovação do seguro fiança importa tanto quanto a emissão. Na Tokio Marine, por exemplo, a vigência da apólice coincide com a do contrato de locação e a renovação não é automática: precisa ser pedida com pelo menos 30 dias de antecedência. Nas demais seguradoras, as regras de renovação dependem do produto contratado.

O checklist de renovação do seguro fiança mostra como a imobiliária controla esses vencimentos na carteira.

O que a imobiliária deve fazer quando o inquilino com seguro fiança atrasa?

Avisar a seguradora no prazo da apólice e dar andamento à caracterização do sinistro. Perder o prazo de aviso pode custar a indenização.

1. Comunicar a inadimplência. Na Too Seguros, a comunicação é obrigatória a partir da segunda inadimplência, e o atraso pode implicar perda do direito à indenização. Nas outras seguradoras, o prazo está nas condições gerais do produto contratado.
2. Reunir os documentos. Contrato de locação, boletos em aberto, notificações enviadas ao inquilino e laudo de vistoria de entrada.
3. Escolher o caminho de caracterização. Ação de despejo, abandono do imóvel ou entrega amigável das chaves, conforme o caso.
4. Acompanhar os marcos da ação. Citação, prazo de purga, sentença e data de desocupação, porque é ela que fecha a conta da indenização.

As custas e os honorários da ação de despejo, em parte dos produtos, aparecem como cobertura adicional. Ela é opcional e só vale se tiver sido contratada. O passo a passo da comunicação está no guia de caracterização do sinistro no seguro fiança.

O despejo extrajudicial em cartório já vale?

Não. O despejo em cartório é o Projeto de Lei 3999/2020, que ainda tramita na Câmara dos Deputados. Até ele virar lei, a retomada por falta de pagamento continua passando pelo juiz.

O texto prevê que o locador peça ao cartório a notificação do inquilino, que teria 15 dias corridos para pagar ou sair. A Comissão de Constituição e Justiça da Câmara aprovou o projeto em 10/06/2025. Em 08/05/2026, a ficha de tramitação do PL 3999/2020 registrava a situação "Aguardando Deliberação de Recurso", com um requerimento de urgência para levá-lo ao Plenário. Depois da Câmara, o projeto ainda vai ao Senado.

Enquanto isso, o atraso segue alto o bastante para o tema importar. O Índice de Inadimplência Locatícia da Superlógica marcou 3,11% em agosto de 2026. Ele conta como inadimplente o aluguel não pago em até 60 dias do vencimento. A base reúne mais de 800 mil locatários em todo o Brasil.

Por que a i2B

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Em resumo

• A liminar de despejo por falta de pagamento (art. 59, §1º, IX, da Lei 8.245/91) exige contrato sem garantia do art. 37. Com seguro fiança em vigor, ela em regra não cabe.
• A liminar dá 15 dias para a desocupação e exige caução de três meses de aluguel.
• Pela Circular SUSEP 671/2022, a expectativa de sinistro começa no primeiro aluguel não pago, e a data do sinistro volta para esse dia.
• O sinistro se caracteriza por decretação do despejo, abandono do imóvel ou entrega amigável das chaves.
• Apólice vencida ou cancelada deixa o contrato sem garantia: o locador notifica, espera 30 dias e pode pedir a liminar do inciso VII.
• O despejo em cartório (PL 3999/2020) ainda não é lei.
• Perder o prazo de comunicação à seguradora pode custar a indenização.

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Texto da lei: Lei 8.245/1991 no Planalto.