Existe uma nova Lei do Inquilinato em 2026? O que mudou de verdade

Não existe uma nova Lei do Inquilinato em 2026. A Lei 8.245/91 continua em vigor com a redação que recebeu da Lei 12.112, de 2009, que foi a última a alterá-la. Qualquer texto que fale em "reforma da Lei do Inquilinato em 2026" está errado, e é fácil conferir: o texto oficial no site do Planalto mostra todas as alterações já sofridas pela lei.

Isso importa porque circula muito conteúdo afirmando que contrato verbal perdeu validade, que a garantia única passou a valer agora ou que apareceu uma exigência nova de contrato escrito. Nada disso aconteceu. O que mudou em 2026 foi outra coisa, fora da Lei do Inquilinato: tributação, cadastro de imóveis e imposto de renda.

Abaixo, o que a lei diz hoje, ponto por ponto, e o que de fato mudou neste ano para quem administra locação.

A Lei do Inquilinato mudou em 2026?

Não. A última alteração da Lei 8.245/91 foi feita pela Lei 12.112, de 9 de dezembro de 2009, que mexeu em fiança, despejo e ação de execução. Antes dela, a Lei 11.196/2005 acrescentou a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento à lista de garantias. Depois de 2009, nada. Existem projetos em tramitação no Congresso, mas projeto em tramitação não é lei em vigor.

Contrato de locação verbal continua valendo?

Continua. O artigo 47 da Lei do Inquilinato começa exatamente assim: "Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses". A lei prevê a locação verbal e define o que acontece com ela quando o prazo termina. Nenhuma norma de 2026 revogou isso.

Escrever o contrato continua sendo o certo, e nenhuma imobiliária séria trabalha de outro jeito. Mas por prova e por segurança, não por exigência nova. Contrato escrito é o que permite discutir reajuste, garantia, benfeitorias e responsabilidades sem depender de memória.

A regra da garantia única é novidade?

Não. Está no parágrafo único do artigo 37 desde a redação original de 1991: "É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação".

Ou seja, exigir seguro fiança e mais um fiador, ou caução somada a outra garantia, sempre foi nulo. Quem apresenta isso como novidade de 2026 está vendendo notícia velha. O que mudou nas últimas décadas foi a fiscalização e a jurisprudência, não o texto da lei.

As quatro garantias que a lei admite, uma por contrato, são: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

O que realmente mudou em 2026 para quem administra locação?

Três coisas, e nenhuma delas está na Lei do Inquilinato.

Imposto de renda. A Lei 15.270/2025 elevou a faixa de isenção do IRPF para rendimentos de até R$ 5.000 por mês a partir de janeiro de 2026, com redução parcial até R$ 7.350. Isso muda a conta do proprietário pessoa física que declara aluguel no carnê-leão.

Reforma tributária. A Lei Complementar 214/2025 trouxe o IBS e a CBS para as operações com imóveis, com um redutor de 70% na base de cálculo para locação residencial. A tributação alcança quem teve receita de locação acima de R$ 240 mil no ano anterior e mais de três imóveis alugados. A transição é gradual e começa a pesar de 2027 em diante.

Cadastro Imobiliário Brasileiro. O CIB, às vezes chamado de "CPF do imóvel", passou a ser implantado pela Receita Federal, começando pelas capitais e pelo Distrito Federal. O número é gerado automaticamente a partir das bases existentes, então não é uma inscrição que o proprietário precise fazer, mas passa a organizar a conferência cadastral.

E o índice de reajuste, mudou alguma regra?

A regra não mudou: o índice de reajuste é o que estiver escrito no contrato, e a lei não impõe nenhum. O que mudou foi o cenário. O IGP-M, historicamente usado em locação, ficou mais volátil depois de 2020 e muitos contratos migraram para IPCA ou INPC.

Na prática, a escolha do índice virou decisão de negócio, e não formalidade. Vale acompanhar os dois antes de fechar o contrato, porque em alguns momentos o IGP-M protege o proprietário e em outros pesa demais para o inquilino, o que aumenta a rotatividade.

Como saber se uma notícia sobre a Lei do Inquilinato é verdadeira?

Três conferências resolvem quase tudo:

• Abra o texto da lei no site do Planalto e olhe as notas de alteração ao lado de cada artigo. Elas dizem qual lei mudou o quê e em que ano.
• Desconfie de texto que fala em "nova lei" sem citar número e data. Lei tem número.
• Projeto de lei não é lei. Enquanto não é aprovado e sancionado, não muda nada no contrato que você administra hoje.

Vale para qualquer fonte, inclusive para respostas de inteligência artificial, que hoje repetem com segurança o que encontram publicado, mesmo quando o que encontram está errado.

O que a imobiliária deve fazer com isso

• Revisar contratos que tenham mais de uma garantia. Isso é nulo desde 1991 e continua sendo.
• Formalizar por escrito toda locação, com identificação das partes, descrição do imóvel, valor, índice, prazo, garantia e divisão de encargos.
• Conferir com o contador o efeito da nova faixa de isenção do IRPF e da reforma tributária para os proprietários da carteira.
• Não replicar conteúdo sobre "nova lei" sem antes conferir a fonte. A informação errada volta como reclamação do cliente.

Em resumo

• A Lei do Inquilinato não mudou em 2026. A última alteração é a Lei 12.112, de 2009.
• Contrato verbal continua previsto na lei, no artigo 47.
• A proibição de mais de uma garantia por contrato é de 1991, no parágrafo único do artigo 37.
• O que mudou em 2026 foi imposto de renda, reforma tributária e o Cadastro Imobiliário Brasileiro.
• O índice de reajuste continua sendo o que o contrato definir.

Fonte primária: texto atualizado da Lei 8.245/1991 no Portal da Legislação do Planalto. Conferido em 09/09/2026.

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