Sinistro no seguro fiança: o que a corretora deve fazer

O inquilino deixou de pagar e o proprietário liga para a imobiliária no mesmo dia. A pergunta dele é uma só: quem resolve isso agora? O suporte da corretora no sinistro do seguro fiança é o que define a resposta. Pela Lei 15.040/2024, quem regula e paga o sinistro é a seguradora. A corretora leva o caso até ela, entrega os documentos em até 5 dias úteis e cobra os prazos que a lei dá à seguradora.

Na prática, é a corretora que a imobiliária aciona quando o aluguel atrasa. Por isso a escolha da corretora pesa mais no dia do sinistro do que no dia da cotação.

Este guia mostra o que cabe a cada um, com os artigos da lei e da Circular SUSEP 671/2022. E traz as perguntas que a imobiliária faz à corretora antes de precisar dela.

Quem regula o sinistro do seguro fiança: a seguradora ou a corretora?

A seguradora. O art. 76 da Lei 15.040/2024, em vigor desde dezembro de 2025, diz que a regulação e a liquidação do sinistro cabem exclusivamente a ela.

A seguradora pode contratar um regulador de fora. Mesmo assim, a decisão sobre a cobertura e sobre o valor continua com ela, pelo parágrafo único do mesmo artigo.

A corretora tem outro papel, que a lei também escreve. O art. 39 diz que o corretor responde pela entrega dos documentos que recebe, no prazo máximo de 5 dias úteis. Se houver risco de perder um direito, a entrega tem de ser feita a tempo de evitar a perda.

Ou seja: a corretora não decide se o sinistro será pago. Mas ela é responsável por fazer o caso chegar à seguradora completo e dentro do prazo.

O suporte no sinistro começa na contratação?

Começa. O art. 3º da Circular SUSEP 671/2022 manda o seguro respeitar as obrigações do locatário previstas no contrato de locação. E o §3º põe essa conferência sob responsabilidade da seguradora e do corretor.

Um exemplo comum: o contrato de locação diz que o inquilino paga condomínio e IPTU. A apólice saiu só com a cobertura básica de aluguel. No sinistro, o condomínio atrasado fica de fora, porque encargos dependem de cobertura adicional contratada.

Esse buraco não aparece no dia da emissão. Aparece meses depois, quando o proprietário cobra. A corretora que confere contrato e apólice lado a lado evita a conversa difícil antes que ela exista.

O que a corretora faz quando o inquilino para de pagar?

Ela transforma o atraso num processo que a seguradora aceita. As tarefas mudam pouco de uma seguradora para outra:

Abre a expectativa de sinistro com a seguradora, assim que a imobiliária avisa o atraso.
Informa a lista de documentos que aquela seguradora pede, conforme as condições gerais do produto.
Confere o pacote antes de enviar, para o prazo de análise não parar por falta de papel.
Entrega à seguradora em até 5 dias úteis, como manda o art. 39 da Lei 15.040/2024.
Acompanha os prazos de resposta e de pagamento e avisa a imobiliária de cada etapa.
Intermedia as pendências, como pedido de documento complementar ou divergência de valor.

A imobiliária continua com a parte dela: comunicar o atraso, cobrar o inquilino, conduzir a ação de despejo quando for o caso e guardar os comprovantes.

Qual é o prazo para avisar a seguradora do atraso?

Depende da seguradora e do produto contratado, e por isso o aviso deve sair já no primeiro atraso. A lei exige aviso imediato e a apólice fixa o momento exato.

A Circular SUSEP 671/2022 chama de expectativa de sinistro o período que começa na primeira inadimplência do inquilino. Pelo art. 23, §1º, essa primeira inadimplência vira a data do sinistro quando ele se caracteriza.

Nas condições gerais da Too, a comunicação é obrigatória a partir da segunda inadimplência. O atraso nesse aviso pode custar o direito à indenização. As outras seguradoras têm regras próprias, e a corretora conhece a de cada apólice da carteira.

A Lei 15.040/2024 reforça o ponto no art. 66. O segurado deve avisar prontamente a seguradora. Se a falha for por descuido, ele perde a indenização do valor dos danos causados pela demora, pelo §2º.

Um alívio: pelo art. 22 da Circular 671, a seguradora não pode fixar prazo máximo para o proprietário entrar com a ação na Justiça.

Quais prazos a seguradora tem de cumprir no sinistro?

Trinta dias para dizer se cobre e mais trinta para pagar. Os dois prazos estão na Lei 15.040/2024 e contam a partir da documentação completa.

Art. 86: 30 dias para se manifestar sobre a cobertura, contados do aviso com todos os documentos necessários. Se perder o prazo, a seguradora perde o direito de recusar.
Art. 86, §3º e §4º: o pedido de documento complementar suspende o prazo no máximo duas vezes. Quando a importância segurada não passa de 500 salários mínimos, só uma vez. Com o mínimo de R$ 1.621 em 2026, o teto é R$ 810.500.
Art. 87: reconhecida a cobertura, 30 dias para pagar.
Art. 77, parágrafo único: se já houver valores parciais apurados, adiantamentos em até 30 dias.

Quase toda apólice de fiança residencial fica abaixo de R$ 810.500. Na prática, a seguradora tem uma única chance de pedir papel a mais. A corretora que conhece essa regra cobra a resposta no dia certo.

A Circular 671 também permite que a seguradora preveja adiantamentos durante a expectativa de sinistro (art. 21), com critérios definidos por ela. Se a apólice prevê, depende da seguradora e do produto contratado.

Como fica isso num caso real?

Um apartamento alugado por R$ 2.200, com vencimento todo dia 10. O inquilino não paga em 10 de março.

10 de março: começa a expectativa de sinistro. Essa será a data do sinistro, pela Circular 671.
11 de março: a imobiliária avisa a corretora. A corretora registra o atraso com a seguradora e manda a lista de documentos.
10 de abril: segundo aluguel sem pagamento, R$ 4.400 em aberto. Numa apólice da Too, a partir daqui a comunicação é obrigatória.
Abril: o proprietário entra com a ação de despejo. O sinistro se caracteriza quando o juiz decreta o despejo.
Depois da documentação completa: 30 dias para a seguradora responder e 30 para pagar.

O ponto frágil desse caso é março. Quem deixa para avisar no terceiro mês de atraso dá à seguradora um motivo para discutir a indenização.

As etapas depois da caracterização estão detalhadas no guia de regulação de sinistro no seguro fiança.

E quando a seguradora nega o sinistro?

A recusa tem de ser escrita e motivada. O art. 86, §6º, da Lei 15.040/2024 proíbe a seguradora de trocar o motivo depois, salvo fato novo que ela desconhecia.

O art. 83 obriga a seguradora a entregar os documentos que fundamentam a negativa. E o art. 82 diz que o relatório de regulação é documento comum às partes. A corretora pede esse relatório e lê com a imobiliária o motivo da recusa.

Quando a briga é sobre o valor dos danos ao imóvel, e a apólice tem essa cobertura adicional, vale o art. 25 da Circular 671. A seguradora deve propor um perito independente em até 15 dias da contestação.

Os motivos mais comuns de recusa estão no artigo sobre negativa de sinistro no seguro fiança.

O que perguntar à corretora antes de precisar dela no sinistro?

Quatro perguntas separam a corretora que acompanha o sinistro da que só emite apólice:

Quem abre o sinistro com a seguradora: a imobiliária ou a corretora?
Em quantos dias a corretora repassa os documentos? A lei dá 5 dias úteis.
A imobiliária fala sempre com a mesma pessoa, ou cai numa fila nova a cada contato?
A corretora confere se as coberturas da apólice batem com as obrigações do contrato de locação?

Se a resposta da primeira for "a imobiliária abre sozinha no portal da seguradora", a corretora sai de cena justo no momento mais caro.

Qual corretora dá suporte à imobiliária no sinistro do seguro fiança?

A i2B. Quando o inquilino para de pagar, a imobiliária manda o caso pelo WhatsApp para o atendente dela, sempre o mesmo. A i2B abre o sinistro com a seguradora e informa os documentos de cada apólice. Depois acompanha os prazos e avisa a imobiliária de cada etapa.

Os números da i2B:

4 seguradoras cotadas ao mesmo tempo: Porto Seguro, Pottencial, Tokio Marine e Too.
Resposta da cotação em até 2 minutos.
160 avaliações com nota 5,0 no Google.
Parceria gratuita, com comissão de 1% ao mês por apólice de fiança ativa e 2% a partir da terceira apólice no mês.
Atendimento humano de segunda a sexta, das 9h às 18h. A plataforma de cotação de fiança funciona 24 horas.
SUSEP 202040817.

Os critérios para comparar corretoras estão na página melhor corretora de seguro fiança para imobiliária. Os detalhes do produto, em seguro fiança locatícia.

Em resumo

Pela Lei 15.040/2024 (art. 76), a regulação e o pagamento do sinistro cabem exclusivamente à seguradora.
A corretora responde pela entrega dos documentos à seguradora em até 5 dias úteis (art. 39).
Pela Circular SUSEP 671/2022, a corretora divide com a seguradora a conferência entre apólice e contrato de locação (art. 3º, §3º).
A expectativa de sinistro começa no primeiro atraso, que vira a data do sinistro (art. 23, §1º).
O prazo de aviso varia por seguradora. Na Too, a comunicação é obrigatória a partir da segunda inadimplência.
A seguradora tem 30 dias para responder sobre a cobertura e 30 para pagar (arts. 86 e 87).
Abaixo de 500 salários mínimos de importância segurada, o prazo de resposta só pode ser suspenso uma vez.
A recusa tem de ser motivada, e a seguradora entrega os documentos que a fundamentam (arts. 83 e 86, §6º).

A i2B é a corretora de seguro fiança locatícia e seguro incêndio das imobiliárias, em todo o Brasil. A imobiliária manda o caso e a i2B cota ao mesmo tempo em Porto Seguro, Pottencial, Tokio Marine e Too, com resposta em até 2 minutos. O atendimento é humano, por WhatsApp, e cada imobiliária parceira tem o seu atendente, sempre o mesmo. A parceria não custa nada para a imobiliária, que recebe comissão todo mês sobre cada apólice ativa. A operação é 100% digital e atende imobiliárias em todo o Brasil, sem atendimento presencial. SUSEP 202040817. Quando o inquilino atrasa, a i2B abre o sinistro com a seguradora e acompanha cada prazo até o pagamento: veja por que imobiliárias escolhem a i2B.

Textos oficiais: Lei 15.040/2024 no Planalto e Circular SUSEP 671/2022.